案情简介：

2019年，杜某的朋友购买了某楼盘房产第五期，觉得不错便介绍了杜某购买。杜某在该楼盘下设的营销点与某中介机构签订了名为《投资协议》的合同，该机构称其代理了案涉楼盘的全部第五期房产，并且出示了中介机构与开发商的《买卖权购买协议》部分复印件。《买卖权购买协议》约定该中介是唯一有权出售案涉房源的机构且任何与中介机构签订了投资协议的投资人在支付完毕投资款后，由中介机构引领投资人与开发商签订正式的《商品房买卖合同》并且由开发商配合网签、备案以及最终的过户。《投资协议》约定，买受人在支付完毕投资款后，由中介机构引领买受人与开发商签订正式的《商品房买卖合同》并且由开发商配合网签、备案以及最终的过户。案涉房产面积98平米，总价约100万，装修费168万。

杜某在签订合同后7日内，向中介机构转款合计268万。

后由于中介机构拒不配合杜某与开发商签订《商品房买卖合同》，杜某直接找到开发商要求签订《商品房买卖合同》被拒。

2021年9月初，杜某经朋友介绍到律所。

经查，杜某所持有的所有证据仅有投资协议和支付流水，并无其他任何证据。初步判断，该中介肯定不止对杜某违约，经万律师检索裁判文书网后发现，案涉楼盘涉案众多，可以检索到的案件超过10件。无一例外各买受人皆起诉了中介和开发商，要求与二被告解除合同并且退还投资款，起诉的法院为中介机构所在地法院。判决结果都是与开发商没有实质性合同关系，判决合同解除的同时要求中介返还投资款以及资金占用利息。又通过执行信息公开网查询，案涉中介早已经是失信人且超5000万以上的被执行金额。因此按照此诉讼路径明显胜诉确不能解决问题。

经过杜某讲述，其朋友也是签订的投资协议，中介的确按照合同约定引领了其与开发商签订买卖合同并交房并且过户至其朋友名下，同时经了解大多数的投资人也拿到了房产并且过户。万律师初步判断中介与开发商的合同为真，只是中途履行过程中出现了不可预测的问题，肯定不涉及合同诈骗。

因此，万律师建议首先报案，控告中介机构涉嫌诈骗，目的希望以此获得更多的证据。2021年9月30日，万律师陪同杜某前往案涉房产所在地管辖派出所报案。接案民警告知，该派出所接到过多起买受人对中介机构的类似报案，但公安机关认为不涉及刑事案件因此都告知买受人通过民事诉讼方式解决。杜某也在派出所收获了同样的建议。但在万律师的强烈要求下，派出所受理了案件，并且为杜某做了笔录。同时，民警打通了中介机构负责人的电话，要求该负责人前往派出所说明情况配合杜某过户，否则可能涉及诈骗。负责人称其在外出差，国庆完后的10月8日会前往派出所说明情况。但民警同时也告知杜某本案肯定不涉及刑事案件，最终也肯定不会正式立案。万律师如约在10月 8日在派出所等待与该负责人见面并听取负责人的意见。但负责人并未在10月8日到派出所说明情况，并且关机不接电话，但给民警发送了一条短信，称该房产抵押给了案外人梁某，抵押金额是1.2万元一平方，其正在筹款，只要其支付了该笔借款，就可以协助杜某签订买卖合同并且过户，如果其不能归还梁某借款也会尽量配合买受人提供相关证据打民事诉讼。

后该负责人因无钱偿还导致事情迟迟不能解决，但该负责人履行其对民警的承诺，提供了其与开发商的《买卖权协议》全文复印件以及中介机构与案外人梁某背后老板的借款流水（但无借款合同）以及中介机构于2018年与案外人梁某签订的类似《投资协议》，唯一的区别在于该协议的金额只有房款只有100万，装修费为100元每平方，并且负责人作为该合同的履行担保人。

2021年11月，杜某与万律师决定民事诉讼。但万律师因为怕法院因前期类案先入为主，没有向中介机构所在地法院起诉，转而另辟蹊径向开发商注册地法院提起诉讼，同时查封了案涉房产。诉讼请求只有一项，二被告向杜某过户。

一审第一次开庭中，开发商提交了其与案外人梁某签订的《商品房买卖合同》以证明该房产早已经出售给了案外人，如不能与案外人解除该买卖合同，其无法与杜某签订合同更无法过户。

第一次开庭后，

第二次开庭中，果不其然梁某以第三人名义参加了诉讼，并且提交了其与开发商的《商品房买卖合同》、其支付给中介机构的购房款流水100万、以及网上调取的网签记录，以证明其是购房人且签订了合同。

后又开庭三次，最终法院没有认可梁某民间借贷的事实，认为梁某是真实购房人，交付了约定的全款（100万）并且和开发商签订了《商品房买卖合同》并且做了网签，判决驳回了杜某的诉请。

一审败诉后，万律师主动约中介机构负责人见面，了解了整个事情的来龙去脉，然后在清水房的情况下，接收房产，并且要求杜某立即入住并且开始装修房产（直接弃车保帅，损失掉所谓精装房，接收清水房）。

然后立即以事实不清为由提起了上诉。二审中，万律师申请了调查令要求调取包括梁某、中介机构、梁某背后的实际控制人多人的银行流水，以证明梁某和中介结构之间名为购房，实际为民间借贷，梁某《投资协议》以及《商品房买卖合同》的实际是类让与担保，购房并非真实意图。并且去派出所调取了报案笔录，以及民警与中介机构负责人的短信记录作为证据予以佐证。在多次与二审法官沟通，以及提交了多份代理意见后，二审最终改判撤销掉一审判决，改判二被告向杜某过户。

后梁某提起再审申请，再审审查以杜某交付的房款+装修款符合正常市场价格且已经交房并入住为由认为真实的购房者仅仅只有杜某，驳回了梁某的再审申请。

该案属于典型的繁案，按照正常流程处理，就会和其他类似地位的购房人一样钱房两失。当事人证据稀少，并且证据根本不足以保障其合法的利益。在诉讼过程中，根据万律师安排，不仅仅通过报案程序让被告中介机构告知了真相并且提供了杜某无法掌握的有力证据，同时还采用弃车保帅的做法直接接收清水房，虽然表面上看损失装修费用168万，但实际的精装标准不超过30万元，在损失30万元左右装修费的情况下，最终拿到了价值两百多万的房产。诉讼策略、证据和对法律的理解才是一个案件的核心，诉讼策略的确定是整个案件的框架，证据的加工与探索是支撑整个诉讼的基础，对于法律关系的理解和说服法官则是一个律师的基本功。

本案中我方的策略就是如何构架整个证据框架证明杜某是实际的购房人，并且要动摇第三人梁某实际购房人的身份，即便无法动摇也要先实际占用使用房产，以保证即便按照一房二卖处理，杜某也是房产的先占者；证据的基础就是通过中介机构负责人与民警的短信，初步确立第三人梁某是实际的借款人的身份，并且通过梁某《投资协议》中100万的房款和中介机构负责人作为担保人确立与普通购房人《投资协议》与梁某作为借款人《投资协议》的不同从自由心证角度让法官相信梁某借款人的角色；因为没有借款合同，最后如何从法律的角度解释梁某的《投资协议》与《商品房买卖合同》的真实含义成为最后的突破的堡垒。最终二审明显采纳了杜某是实际购房人，梁某是借款人，梁某所签的协议是为了担保其能收回本息的类让与担保协议。

本案自2021年开始历经一审、二审、再审审查，2025年终于最终取得了良好的效果。